Kira Tespit ve Uyarlama Davaları: 5 Yıl Kuralı ve Bilinmesi Gerekenler

Son dönemde gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik, mevcut kira bedellerinin piyasa rayicinin çok altında kalmasına neden olmuştur. Bu durum, mülk sahipleri ile kiracılar arasında uyuşmazlıklara yol açarken; hukuki zeminde "Kira Tespit" ve "Kira Uyarlama" davaları en çok başvurulan çözüm yolları haline gelmiştir. Peki, bu iki dava arasındaki fark nedir ve hangi şartlarda açılır?

1. Kira Tespit Davası Nedir? (5 Yıl Şartı)

Kira tespit davası, taraflar arasında kira bedeli konusunda bir anlaşma sağlanamadığında, yeni dönem kira bedelinin mahkeme yoluyla belirlenmesini sağlar.

• En Önemli Şart: Bu davanın açılabilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren en az 5 yılın geçmiş olması gerekir.
• Hakkaniyet İndirimi: Mahkeme, emsal kira bedellerini incelerken kiracının eski kiracı olduğunu göz önünde bulundurarak bir "hakkaniyet indirimi" uygular.
• Zamanlama: Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce ihtarname gönderilirse, mahkemenin belirlediği rakam o dönemin başından itibaren geçerli olur.

2. Kira Uyarlama Davası Nedir?

5 yıllık sürenin dolmasını beklemek istemeyen veya beklenmedik bir ekonomik değişimle karşılaşan taraflar için kira uyarlama davası bir seçenektir.

• Olağanüstü Durum: Türk Borçlar Kanunu madde 138 kapsamında; tarafların öngöremediği olağanüstü bir durum (aşırı enflasyon, döviz krizi, bölgesel değer artışı vb.) meydana gelmelidir.
• İşlem Temelinin Çökmesi: Kira bedelinin artık taraflardan biri için katlanılamaz hale gelmiş olması şartı aranır.

3. Zorunlu Arabuluculuk Süreci

1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Yani; kira tespit veya tahliye davası açmadan önce mutlaka bir arabulucuya başvurulmalı ve "Anlaşamama Tutanağı" alınmalıdır.

4. Neden Hukuki Destek Almalısınız?

Kira hukuku, sürelerin ve usul kurallarının çok sıkı olduğu bir alandır. İhtarname sürelerini kaçırmak veya yanlış dava türünü seçmek, davanızın usulden reddedilmesine ve karşı tarafın avukatlık ücretini ödemek zorunda kalmanıza yol açabilir.

Kartal bölgesindeki hukuk ofisimizde, kira uyuşmazlıkları konusunda uzman ekibimizle güncel Yargıtay kararları ışığında müvekkillerimize profesyonel danışmanlık hizmeti sunmaktayız.